一、地税机关代开增值税发票的范围问题

(一)增值税专用发票或增值税普通发票。简单地说就是，月销售额 3 万元以下(或按季纳税的，季销售额 9 万元以下)的小规模纳税人，销售其取得的不动产，地税机关可以为其代开“专票”或“普票”。

(二)其他个人(也就是自然人)销售其取得的不动产或出租不动产(包括住房)，可依申请代开增值税专用发票或增值税普通发票。简单地说，自然人销售其取得的不动产(包括住房)或出租不动产(包括住房)，地税机关可以为其代开“专票”或“普票”。

(四)属于下列情形之一的，地税机关不得代开增值税专用发票，只能代开增值税普通发票：

1.向其他个人(也就是自然人)销售其取得的不动产或出租不动产。也就是说，买房人或承租人是自然人的，不得代开“专票”。

2.销售其取得的不动产或出租不动产适用免征增值税规定的。也就是说，免税不得代开“专票”。

二、房地产企业5月1号之前收取的预收款未开票的如何开具发票

房地产企业4月30号之前收取的预收款，已缴纳营业税，但并未取得营业税票的，根据18号公告第十七条规定，一般纳税人销售自行开发的房地产项目，其2016年4月30日前收取并已向主管地税机关申报缴纳营业税的预收款，未开具营业税发票的，可以开具增值税普通发票，不得开具增值税专用发票。

三、关于营改增后有几种发票可以使用的问题

根据《国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点有关税收征收管理事项的公告》(国家税务总局公告2016年第23号)有关规定：

(一)一般纳税人及小规模纳税人可开具增值税专用发票、增值税普通发票、机动车销售统一发票、增值税电子普通发票。

(二)增值税普通发票(卷式)启用前，纳税人使用国税机关发放的现有卷式发票。

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